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北京神秘房虫炒房迁徙记:演活了楼市十年兴衰史

2014-06-18 10:40  来源:上海证券报  点击:497

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探秘京城“房虫”部落 说不完的迁徙故事道不尽的楼市兴衰

“人要是精,成不了龙,也能成‘虫儿’”。

青年作家刘一达编剧的《人虫》中,“虫儿”,指的是在某一个行当里做成行家的那些人。在北京,就有着这样一群“房虫”。

十几年间,神秘的“房虫”部落从无到有,从鼎盛到衰落,从消失到回归,他们的每一步脚印都与滋生“房虫”的土壤息息相关。

京城“房虫”迁徙记,演活了一部楼市十年兴衰史。

北京“房虫”部落,这到底是怎样一个群体?他们身上有哪些鲜为人知的故事?面对房产调控和投资迷茫,他们又会作何抉择?上证报记者通过长期跟踪与近距离接触,试图为读者还原神秘的“房虫”部落。

“夏虫语冰”

6月烈日炙烤着京城大地,但对于有着十几年“房虫”经历的鑫滔而言,却感觉到前所未有的丝丝冰意。

去年年底,鑫滔花二百多万从中介那里淘到一套“抵账房”,当时比周边房价低20%,本想倒手赚一把,没想到怎么也找不到买家,眼看着上半年就过去了,现在连打电话咨询的人都很少,无奈之下,他只好委托中介先租出去。

“依我看,这倒房子的生意越来越没法干了。”谈起“倒房子”这门生意,鑫滔的心情明显有些怅然若失。

掐指算算,今年是他入行的第十个年头,十年间,经过他手的房子不下几十套,也让他借此累积了“千万身价”。

鑫滔至今仍怀念2009年,那一年是“房虫”倒房的黄金岁月。当年政府大幅降低购房交易税,北京人的购房热情空间高涨,“房虫”手里的房子一转手就能赚个十几万。那一年,鑫滔们忙得是不亦乐乎,自然也赚得钵满盆满。

来自链家地产[微博]的内部数据显示,过去近10年的北京房价呈现明显的“易涨难跌”特征。在最近6年中,北京房价累计上涨了317.5%,其中2009年、2010年涨势最为迅猛,分别上涨58.5%和40.6%,2012年、2013年继续分别上涨33.4%和29.2%,仅在2011年出现14.7%的下跌。

“房虫”鑫滔通过炒房赚得“千万身家”的案例只是一个缩影。

此前,央行[微博]营业管理部曾对北京市居民购房状况做过一项问卷,调查显示,北京市居民拥有多套住房拥有率达到18.3%。尽管并非全是“房虫”,但都是房价上涨的受益者。

不过,时过境迁,如今“房虫”们的好日子似乎已经到了尽头。一方面,房价暴涨,继续大涨的空间有限,另一方面,二手房交易税大幅提高,这直接扼杀了房虫们的套利空间,再加上限购限贷,很多人想买房也买不起。

“这两年,城区到处是上千万的房子,我不敢接这种房子,最多也就玩个300万以内的。我专门找那种急需钱的房东,我们吃的就是价格差,不过这种人现在也不好找了。”鑫滔感慨,市场不好,很多“房虫”早几年都撤出去了。

相比鑫滔这一批仍在倒腾房子的“房虫”,早年曾是北京交响乐团首席圆号手的房产投资人张羽冲,几年前已彻底告别住宅投资市场。

急流勇退

出于对商品房时代的敏感,张羽冲自1999年就开始涉足房地产投资,而其从一个炒房“散户”跻身为“大户”的经典一战,则来自“富力城”项目。

不过,几年后他又从住宅市场撤出,进军商业地产领域。

“财富从哪来?那都是靠钱堆起来的,经过连续几年的上涨,现在就像是个鸡肋,已经没太多投资价值了。”

在决意退出房地产后,有“中国房产投资界的第一人”张羽冲感慨,最近两年不会有投资房产的好时机了。

在张羽冲投资逻辑中,国家通过限购、房产税等重拳反复打压投机性住房需求,炒房的黄金时代已经一去不返了。

“真正的英雄不是谁手里留下的现金流,也不是坐过山车的人,而是能把胜利果实留下来的人。”他选择了急流勇退。

现在来看,尽管张羽冲当初抛售的房产仍出现了一波上涨,但他并无遗憾地称——炒房的黄金时代已经一去不返了,且从置产配置的角度是,做事情必须留有余地,不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。

“房虫”,在老北京人的语系里,那些专门从事二手房买卖,通过低买高卖赚取差价,无孔不入的房地产投机人,都可以称之为“房虫”。

与“书虫”、“会虫”不同的是,“房虫”略带贬义,而拍卖场则是他们经常出入的场所之一。

据拍卖业内人士透露,拍卖公司经常受法院委托拍卖被执行的房产,而一旦流拍,则必须降价20%择日重拍,而此时常会有“房虫”们串通起来,最后以非常低的价格拍到,再到市场上售出赚取差价。

逃离京城

“涿州、霸州;三河、香河;固安、文安;永清,武清……”

这是赵春今年上半年京外看房足迹的不完全清单。而在其中,他最看好的就是永清,仅仅几个月,他就不下五次前往永清考察看房。

在以低买高卖,赚取房子差价的“房虫”部落里,赵春并没有放弃工作,买房的目的投资与自住兼有,与以炒房为职业的“房虫”相比,这类“平民型的炒房客”在现实中更为普遍。

他们一般拥有一套住房,另外一直保持着一套房的投资量,每次会找一套有升值空间的房子,涨一点之后就卖掉,再找下一套能够升值的房子。通过不断地“倒手”,赵春的家已经从几年前的五环外换到二环内,而他锁定的新目标——永清,或是北京周边最后一块房价“洼地”。

自去年下半年以来,永清——这一此前并不被多数北京人关注的廊坊小县城,房价就开始慢腾腾地走出三四千元的底部平台,到了今年5月,永清的新盘开盘多在6000元上方。

“京台高速通车后,驱车到北京南三环仅需30分钟,况且北京的动物园、大红门服装城都要搬过来,你说房价能不涨吗?”在永清京台高速出口,一下车,赵春就被当地几家手持售楼广告的业务员拦住。

据永清县一家售楼处经理介绍,去年来这里买房的很多都是在北京做服装生意的,他们最早得到消息,所以下手也早。据其透露,春节之后前来看房的北京客户明显增多,近期已经从年初的5500元上调至6500元。

事实上,在北京“房虫”眼中,被视为房价“洼地”的并不止永清。在“京津冀”一体化概念的搅动下,保定的房价也一度出现“跳涨”,甚至整栋楼被来自北京的投资人买下,从媒体视野消失许久的“房虫”恍若又回来了。

不过,与京外“洼地”一手房不断推高的房价相比,当地二手房市场却时常遭遇“脱不了手”的尴尬。例如,尽管当地房价已涨至五六千,但2011年在永清以三千多买的3套房某业主,最近想以原价甩卖,却无人问津。

当地房地产业内人士解释称,造成二手房成交低迷有几个原因:一是二手房大多没有房本,买房需全款;二是前来买房的北京人大多是纯投资,投资客更倾向于新房,因为新房与开发商打交道比较安全放心。

洼地难觅

在接连走了永清几个楼盘后,赵春最终决定放弃买房。

他的理由是,一方面是当地房价已经炒高了,没有太多上涨的空间,另一方面,他担心将来找不到接盘方,房产的变现风险最要命。

更为重要的原因是,目前随着限购限贷政策的持续发酵和自住型商品房加速上市,北京新房二手房近期已开始拐头向下,根据历史规律,北京房价下跌,北京周边的房子也会随之下跌,甚至跌幅更深。

2011年初,北京开始执行限购政策后,北京房价缩量、价跌的一年调整周期。而固安、燕郊等地由于不限购,来自北京投资人的溢出效应使得当地的房价出现一轮上涨,但随着年底北京房价加速下跌,北京周边的房价开始大幅补跌。

来自安居客的统计数据显示,2011年9月固安房价均价在6489元,11月逆势上涨至6796元,这一数字也是固安2011年房价的最高点,随后固安房价开始加速跳水,2012年5月跌至最低点4975元,最大跌幅26.8%。

“北京有多少需求,这里就有多少土地盖成房子来填平,更何况大量充斥在当地中介和小报上的二手房信息。”

乘坐在永清直达北京的828公交车上,赵春远远望去,道路两边尽是大片大片可以开发的土地。

卖房买股

过去十几年,北京“房虫”部落从无到有,从鼎盛到衰落,也与滋生“房虫”的土壤息息相关。房价处于低位,交易税无足轻重时,“房虫”便有了施展拳脚和腾挪倒手的土壤与空间,而当房价高高在上,高额交易税又直接关乎利润时,“房虫”们只好忍痛割爱,转而寻找更好的套利土壤。

“二手房差价的20%上缴,还不包括约5%购房成本(满五年)和期间的贷款利息,一套房子至少要涨40%卖出才能保本。”

尽管房地产市场依然火爆,职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”,决定不再追加在房地产上的投资。

王剑也曾考察了有“首都第二机场”概念的固安,他最终放弃了。“你看当地的二手房信息,大都是转手卖房的,尽管可能还会有几千元的升值空间,但到时能否出手还不好说,最赚钱的时候一去不复返了!”

当炒房暴利已成昨日追忆,今日“房虫”又都去哪儿了?据上证报记者调查发现,除少数转战京外,继续寻找未被发掘的房价“洼地”外;大多数正另寻其他赚钱的门路,有的转售为租,有的转战股市或商业地产,甚至投资移民海外。

在过去七、八年中,王剑曾在低位买进的多套位于北京三环内的商品房,目前大都升值四五倍,由于踩对了房价上涨的节拍,他也从最初的四处举债跻身为今日的“千万身家”行列。

目前,王剑手里仍持有三套学区房,今年房地产交易市场的低迷,也让他暂时放弃此时卖房的计划,决定先“转售为租”。在他看来,当前房价低迷的根本原因是政府拧紧了资金龙头,只要将来在贷款上“放水”,房价还能再起来。

与王剑的转售为租不同,更多的手持多套房产“房虫”已经或正在卖出高估值的房产,转而将资金配置到相对低估的金融产品上。

北京一家管理资产四五十亿元的阳光私募负责人对记者表示,他们在北京的客户中有不少是通过炒房赚取第一桶金的,前两年他们对房价也不看好,但很少有人动真格卖房的,但现在他们更倾向于“卖房买股”。

感受到炒房资金撤离脉动的,也来自私人银行部门。在光大银行[微博]私人银行业务分行负责人年栗接触的客户中,不少是以投资房地产起家的,这些客户现在已开始考虑些其他方面的资产配置,诸如黄金、艺术品,甚至海外资产的配置。

“一个行当只能干5年,5年后当所有人都明白了,你也没什么干头了。”凭借多年炒房练就的灵敏商业嗅觉,职业炒房人张羽冲已彻底从住宅地产投资,转型至商业地产投资上来。

在张羽冲看来,一轮牛市不会是每个产业和行业一起爆发,总有一个先启动、后启动的次序,而“炒房客”也将渐渐谈出历史视野,取而代之的专业的投资机构将逐步替代普通个人投资者。记者 陈俊岭

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