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地王之困:穗、宁地王现入市难题 北京地王前景未卜

2014-06-13 08:03  来源:京华时报  点击:363

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今年的楼市陡然下行,回款速度放缓使得房企的资金链紧绷,而银行房地产贷款的收紧加剧了房企“钱紧”的现实。在资金压力、销售压力诸多因素的重压之下,去年市场上行时不惜血本拿下的地王面临困局。从广州地王降价甩货到南京地王分割销售,再到北京地王定位尴尬等,“地王”,尤其是非核心区域地王困难重重。业内称,在目前降温的市场情况下,高周转与高定价不可能同时出现,拿地王的企业可能面临比较大的风险。

穗、宁地王现入市难题

5月30日晚间,中国中冶发布公告称,中冶置业将把南京金名城置业有限公司100%股权以约25.39亿元价格转让给北京龙湖中佰置业有限公司。公告显示,龙湖地产接盘的金名城置业的资产是6块地,规划建筑面积达到了38.3万多平方米。以此计算,龙湖地产所拿地块平均楼面价仅为6527元/平方米,而中冶置业2010年9月份拿下的1号地的平均楼面地价为5929元/平方米。这意味着,从中冶拿地至今近4年的时间里,中冶该地块每平方米升值空间仅600元左右。至此,中冶耗资256亿元拿下的南京下关巨无霸地王项目被肢解,1号地分多块转让,2号地遭政府收回,3号地自己开发。

地王面临困境的不仅仅是南京,日前,广州的地王项目,位于番禺的超级大盘亚运城降价,其“山海湾”组团于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型,均价仅为10000元/平方米,较项目去年15000元-16000元/平方米的售价降幅超过30%。据悉,2009年12月22日,广州亚运城以255亿元的成交价跻身“全国总价地王”。

广州地王降价、南京地王分拆,只是这几年风起云涌的地王项目的缩影,在出货不畅的情况下,包括北京在内的多个城市地王项目均面临着入市难题。

北京地王前景未卜

位于北京万柳区域的知名住宅地块已经成交近两年,但仍未能入市。据内部人士透露,他们的样板间一直在“做了砸,砸了再做”的循环之中。该公司的相关人员也表示,目前其项目仍在磨砺之中,还没有达到期望中“艺术品”而非“工艺品”的标准,入市时间还暂未确定,预计售价会超过13.5万元/平方米。

无独有偶,融创去年摘得的农展馆地王项目依然悄无声息。去年9月4日,融创力压竞争对手,以21亿的总价,加异地建27.8万平米医院的出价夺得北京农展馆地块,折合楼面价73099元/平米,成为北京新单价地王。此后,融创董事长孙宏斌表示,该项目地价并不贵,最高将卖到30万元一平方米。

曾令业界哗然的孙河地王同样陷入尴尬。2013年7月24日,中粮以23.6亿元总价拿下孙河地王,剔除保障房,商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。而此前进入该区域的龙湖、泰禾、首开所拿的同类地块,上述三家拿地企业楼面地价分别约为2万元/平方米、2.9万元/平方米、2.6万元/平方米。泰禾、龙湖的项目均已在拿地半年后入市,并且很快开始销售,目前销售价格在6万元-7万元/平方米。但中粮拿下孙河地块已经近一年,依然没有入市消息。

更有甚者,合景泰富高价摘得的崇文门菜市场地块已近3年,现今依然只有一个大坑,被媒体爆出“囤地”嫌疑。2011年6月,北京崇文门菜市场商业金融用地现场竞拍,最终合景泰富力争以7.1亿元的总价成交,折合楼面地价4万元/平以上,刷新北京单价地王纪录。据业内人士透露,和住宅地块不同,商业项目需要大量的资金支撑,而合景泰富2012年才进入百亿阵容,开发该项目有一定的资金压力。

市场行情下行加剧地王入市难度

地王之所以陷入困局与今年的市场情形不无关系,今年以来的市场成交情况让不少房企倒吸了一口冷气。据记者调查发现,北京不少项目的售楼处门可罗雀,市场观望情绪浓厚。

链家地产的统计数据显示,2014年以来,房地产行业整体回落,市场日益下行。新建商品住宅期房市场成交量明显下降,网签率走低,项目的去化速度明显减缓。截至6月4日,年内已有98个北京新建商品房项目(按照预售证)入市,总供应30721套住宅。这些项目截至目前网签9126套,整体网签率为29.7%。具体来看,网签率低于平均水平的项目占比为63.2%,项目的去化速度从二季度开始明显变慢,一是在当月入市当月有成交的项目越来越少,项目的去化周期在拉长;二是这些有网签记录的项目各自的网签率也在明显降低,3月有网签记录的项目平均网签率为50.1%,4月为30.9%,5月为5.0%。

链家地产市场研究部张旭认为,从具体的项目看,各项目的去化速度在减缓,去化周期在拉长,热销时期“日光盘”的案例难再现,开发商面临较大的库存压力。从上游的供应来看,2012年下半年至2013年上半年是土地供应高峰,按照从拿地到开盘的正常周期1-1.5年来算,项目高供应还将持续一段时间,短期内项目去化率低,成交周期长将难以改善。另外,去年成交的高价地块将在下半年陆续入市,市场低迷下还将面临较大的价格压力。

北京中原地产首席分析师张大伟也认为,目前市场已经明显处于调整,这种情况下,老地王压力巨大,地王项目可能面临集体困境。

高周转高定价难两全

值得注意的是,土地市场和销售市场存在着时间差,如果以去年下半年的市场情况作为参考来拿地,那么今年的市场无疑让房企的希望化为泡影。虽然有前车之鉴,但市场上行之时,房企依然是野心勃勃。在去年销售向好之时,各地地王频出。

中原地产研究部统计数据显示,2013年下半年以来,在全国一二线城市合计40个城市出现了总价及单价地王合计60宗,特别是以北京为代表的一线城市,出现的地王数量更是超过30宗。北京从2013年下半年开始,更是出现了土地价格全面接近或者超过之前其余水平。

而随着时间推移,北京去年的地王项目将陆续进入销售周期,不过,目前的市场情况显然无法实现高周转与高定价的两全。

张大伟告诉记者,2013年下半年出现的全国各地地王整体陷入入市难,特别是之前认为相对市场空间比较大的一线城市,价格也出现了上涨乏力。与此同时,地王对市场要求高,相比一般项目,地王的高土地价格决定了企业必须快周转。这种情况下,按照目前降温的市场情况下,房企今年很难推动地块入市,而一旦进入2015年,资金成本又会上涨,而对2015年的市场预期目前也很难太乐观。“2013年下半年拿下地王的企业,预期相对乐观,认为2014年房价还有起码30%以上的上涨,目前看这一现象已经不可能出现。”

不过,张大伟也指出,地王项目也是有区别的,对于小部分核心位置的地王项目来说,因为区位稀缺,体量不大,相比刚需区域的地王来说,难度相对小一些。而对于2013年下半年开始的系列刚需地块地王看,目前市场刚需已经出现恐慌性观望,这种情况下,刚需产品的去化放缓,价格调整将加速。

张大伟预计,2013年下半年系列出现的全国地王,基本都将面临无利润的市场风险,其中有很大部分如果资金成本高,很可能被迫选择低价入市。记者桂瑰

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