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楼市新政后房贷的七大变化 外地人贷款门槛高

2010-06-09 09:07  来源:人民网-《京华时报》  点击:1638

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本文导读:多轮楼市调控政策对房贷市场的影响正逐渐显现。记者昨天从各大银行及专业个贷机构伟嘉安捷获悉,自楼市调控政策陆续发布以来,在银行审核和发放个人住房贷款的操作过程中,出现了七大变化。

多轮楼市调控政策对房贷市场的影响正逐渐显现。记者昨天从各大银行及专业个贷机构伟嘉安捷获悉,自楼市调控政策陆续发布以来,在银行审核和发放个人住房贷款的操作过程中,出现了七大变化。

变化之房龄:贷款房屋房龄受限

案例:北京人小唐近期看中了一套建于1986年的二手房,但在申请贷款时,却被银行以房龄超过20年为由拒绝。

求证:记者昨天从银行方面获悉,目前各银行对贷款房屋房龄的审核较以往更为严格,现阶段,多数银行对于房龄在20年以上的房产基本是不受理贷款申请的。不过一家国有银行信贷部门负责人告诉记者,他们在考虑房龄的同时还会看房屋的产权是否清晰,位置是否靠近市中心。如果位置很好、产权清晰,房龄超过20年的也有可能放贷。

总结:如果不是房源特殊,目前购买1990年以前建成的房产基本上是无法贷款的。而在去年,银行对房龄超过20年的房产通常会受理贷款申请,只是贷款成数会降低一些。

变化之审核:强化收入证明审核

案例:就职于广告公司的小韩准备贷款购买一套总价为150万元的房子,想贷款100万元。银行审核发现,小韩单位开具的收入证明显示其月收入为15000元,但其银行流水单上却只有8000元。银行认为二者数额相差较大,所以降低了小韩的贷款成数。

求证:某商业银行人士告诉记者,目前银行除要求借款人提供加盖所在单位公章的收入证明外,还会对借款人提供的银行流水仔细核对,如果发现借款人银行流水与收入证明存在较大悬殊,一般会将借款人的收入证明认定为“无效”。

总结:在贷款政策未收紧前,银行对借款人的收入证明审核不会这样“吹毛求疵”。在贷款政策收紧后,各银行对借款人收入证明的审查更为严格。

变化之放款:批贷放款周期延长

案例:曹先生最近看上了一套位于北四环的二手房,但手中资金不足需要贷款。该房屋的业主秦小姐又着急用钱,想在一个月内拿到房款。但根据银行现在的二手房放款流程,业主最终拿到钱可能要花费两个月左右。

求证:银行方面表示,自北京银监局4月20日通知要求银行在批贷和放款时实行“先抵押后放款”以后,银行现在都是在客户批贷→过户→办理抵押登记手续→银行见他项权利证后才会放款。而此前,在买卖双方过户见契税票后,银行即可放款给业主。

总结:“先抵后放”规定延长了二手房贷款批贷和放款周期,使业主的拿款周期延长了至少一个月,也增大了买卖双方的资金和产权转移风险。

变化之审核:逾期记录审核更严

案例:小董名下有一套房产,贷款未结清,打算再买一套房改善居住条件,但银行审核出小董去年有过8次逾期还款记录,其中3次为房贷,5次为信用卡还款滞后。银行因此拒绝向小董放贷。

求证:银行界人士在接受记者采访时表示,在目前信贷收紧的情况下,银行对借款人的个人信用资质审核更加苛刻,如果借款人有过两年内连续3次的逾期还款记录,贷款申请基本都会被银行拒批。

总结:除房贷、车贷外,个人信用卡以及替他人担保贷款还款情况等,都会被银行纳入借款人信用审核之列。在调控政策出台前,贷款政策相对宽松的情况下,个别银行可能会“睁一只眼闭一只眼”。但目前,这种情况已几乎没有可能。

其他变化盘点

贷款额降低首付增加

政策规定:“京十二条”要求银行提高各套房贷的首付和利率。

银行做法:目前在首套房房贷方面,银行要求90平方米以下的首付比例最低为20%,90平方米以上的首付比例最低为30%;二套房的首付比例最低为50%。也就是说,新政实施后,借款人购买90-140平方米之间的首套房以及二套房时,能拿到的贷款额都比以前降低了,即首付款相应增加。

三套房已全面停贷

政策规定:6月4日,住建部、央行、银监会发出通知,明确对二套房的认定以家庭为单位,同时执行“认房又认贷”。

银行做法:记者了解到,目前银行已陆续开始通过“认房又认贷”来认定二套房和三套房,对于审查出的二套房,首付、利率均予以上调,三套房已全面停贷。在审查借款人及其配偶的贷款记录时,只要在央行的征信系统中能够查询到借款人家庭名下有过两次贷款记录,不论该房产贷款是结清或已出售,再申请贷款时都按第三套房拒批。

外地人贷款门槛高

政策规定:“京十二条”要求外地购房人在京购房时,必须提供一年以上的纳税及社保证明方可申请贷款。而按照住建部等部委6月4日出台的最新规定,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

银行做法:目前各银行对外地人的贷款申请审核都异常严格,均要求提供相关纳税或社保缴纳证明,否则不予受理。住建部等部委出台的规定,虽然等于给“京十二条”的相关规定开了一道口子,不过该政策执行到地方应该还需要一段时间。

北京各银行全面限制外地人房贷 打击外地炒房团

银行全面限制外地人房贷,不提供一年以上本市纳税或社保证明的不受理申请此举精准打击外地炒房团。

楼市调控新政的又一条措施被严格执行。昨天和今天,记者从有关部门证实,对于不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,本市所有商业银行均已暂停发放购房贷款。

追访

不提供相关证明银行不受理申请

4月30日,北京市政府公布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,其中明确指出暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

昨天下午至今天上午,记者以客户身份致电各商业银行信贷部门,结果发现,工行、建行、招行、北京银行等15家银行“口径一致”,均表示目前申请房贷必须提供1年以上北京的纳税证明或社会保险缴纳证明,否则不予提供个人住房贷款。

随后,多家房贷担保机构进一步证实了这一消息。

个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示,所有银行已从昨天起要求房贷客户提供1年以上的本市纳税证明或社保证明,“这些资料已经和个人收入证明一样是必须要提供的,如果没有,银行根本就不会受理房贷申请”。

案例

单位没社保中介业务员遭“拒签”

“我帮上百人办过购房贷款,现在到我这儿,银行却不给我批贷了!”昨天,在北京二手房市场奋战了五六年的中介员工徐风告诉记者,他好不容易攒够首付买了套二手房,却因为无法提供纳税证明和社保证明而被银行拒绝放贷。

徐风表示,他一共在十多家小中介打过工,但这些公司从未给员工上过社保,每月发工资都是现金,也没有纳税证明。他买房用的收入证明还是托朋友在别的公司开的,现在申请贷款要求的材料一多,自己根本无法应付。

徐风说,他目前正面临违约,而房主还不肯退还定金。他表示,现在买不了房无所谓,反正房价还有下跌的空间,但最担心的是一辈子都买不了房。为此,他萌发了辞职另找工作的想法。

据中原地产统计,像徐风这样在京工作多年却没有任何收入证明的人群相当庞大,占据了外地购房者的二成。

申请房贷所需材料的最新版本

(以工行为例)

1.借款人合法的身份证件

2.借款人经济收入证明或职业证明

3.1年以上北京纳税证明或社会保险缴纳证明

4.借款人家庭户口登记簿

5.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明

6.有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺

7.借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》

8.首期付款的银行存款凭条或房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件

9.贷款人要求提供的其他文件或资料

(注:第3项为此次房产调控新政实施后的新增内容)

分析

“精准打击”外地炒房团

对于这一新的房贷限制措施的效果,业内人士普遍认为其可以“精准打击”以投资投机为目的的外地人购房现象。

伟嘉安捷相关负责人士表示,江浙一带的炒房团大部分都是以贷款为主,他们比较擅长的就是用极少的资金来换取更多的利润,所以切断其金融命脉,是相当有效的方式。

SOHO中国董事长潘石屹认为,限制外地人购房的政策是最近出台的诸多措施中,“让我最意外的一条”。

潘石屹称,北京作为首都,外地人购房的比例一直比较高,个别项目甚至超过一半。外地人也分两类,一类是在北京工作的外地人,另一类是不在北京工作的外地人。后一类购房比例很大。

特别是对这部分人中的炒房者来说,房贷可起到资金杠杆的效果,作用很大。银行现在对第二类外地人在北京购买住房加大限制,不给贷款支持,会大大增加他们在京炒房的难度。因此,这样的限制将和其它调控新政一起发挥明显作用,京城住房价格上涨会很快得到遏制。

中小企业员工受牵连

不过,也有业内人士表示,新政在限制外地人在京炒房的同时,也影响到了部分中小企业员工购买自住用房。

因为现在北京很多中小企业的薪酬是以现金形式下发的,通过种种手段避税。这些中小企业没有社保,也没有公积金等福利。这部分企业的员工很多来京城年头不多,必须使用房贷才买得起房。

中原地产数据显示,目前北京房地产市场购房需求中,六成以上的购房人为外地人,其中20%属于没有纳税证明或没有社保证明的。

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